Zonder verkoopbestemming geen eigen woning

Na verhuizing staat de woning van de eigenaar leeg. Volgens Hof Arnhem-Leeuwarden is de verhuisregeling niet van toepassing omdat de verkoopbestemming ontbreekt.

De zaak (5 december 2017, ECLI:GHARL:2017:10965) verloopt als volgt. Een man heeft een eigen woning, die hij heeft gefinancierd met een eigenwoningschuld. In maart 2013 verhuist de man naar een andere woning. Zijn eigen woning staat vanaf dat moment leeg. De inspecteur stelt dat de verhuisregeling (artikel 3.111 lid 2 Wet IB 2001) niet van toepassing is. Als dat wel zo zou zijn, zou de woning op grond van deze regeling zijn aan te merken als eigen woning in box 1, waarvoor de hypotheekrente aftrekbaar is. Nu is dat niet het geval en daar is de man het niet mee eens. Voor Hof Arnhem-Leeuwarden is dan ook in geschil of de verhuisregeling voor de man in 2013 van toepassing is.

Het hof oordeelt dat de woning niet bestemd is voor verkoop en daarmee geen eigen woning. De woning valt dus in box 3. Het gelijk is daarmee aan de inspecteur. Dat de woning niet bestemd is voor de verkoop leidt het hof af uit de hier relevante feiten. Die zijn als volgt:
- De man wil de woning graag verkopen om verlost te zijn van dubbele woonlasten, maar hij wil geen grote restschuld accepteren.
- De eigenwoningschuld bedraagt € 206.000. Mogelijk zou hij de woning kunnen verkopen voor € 189.000. Maar de restschuld die dan ontstaat, vindt de man onacceptabel. Hij wil de woning dus alleen verkopen voor een onzakelijk hoge prijs.
- Om de verkoopbaarheid van de woning te vergroten, is hij de woning enigszins gaan opknappen. Maar deze werkzaamheden zijn heel beperkt gebleven.
- De man heeft van een potentiële koper een bod gehad van € 170.000. Omdat de man dit bod veel te laag vond, is het niet tot verkoop gekomen.
- De man heeft de woning in 2013 niet actief te koop aangeboden.

Belang voor de praktijk
Zolang de man in de woning blijft wonen is er niets aan de hand. De woning kwalificeert als eigen woning en de hypotheekrente is aftrekbaar. Verhuist de man dan kan de woning alleen nog kwalificeren als eigen woning als deze leeg staat en bestemd is voor verkoop. Aan de eerste eis is voldaan, aan de tweede niet. Vaak wordt gedacht dat de woning te koop moet staan, maar de wet heeft het over ‘bestemd zijn voor verkoop’. Dat is iets anders. Wie zijn woning pro forma te koop zet bij een makelaar, hoeft nog niet te voldoen aan deze eis.

Er zijn tijdens de huizencrisis wel meer mensen geweest die hun woning alleen wilden verkopen voor een onzakelijk hoge prijs. Is er dan wel sprake van een eigen woning, gesteld dat deze leeg en te koop staat? Daar kun je over van mening verschillen. In de praktijk is daar tot nu toe weinig discussie over met de Belastingdienst, maar daar zou met deze uitspraak wel eens verandering in kunnen komen.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden, 26 januari 2018